泰国土地概况
泰王国(The Kingdom of Thailand)位于中南半岛中南部。东北部与老挝毗邻,东部与柬埔寨接壤,西部和西北部与缅甸交界,南部与马来西亚为邻。东南临泰国湾(太平洋),西南濒安达曼海(印度洋)。国土面积51.4万平方公里。海岸线长约2705公里(2007年数据)。
泰国地势北高南低,由西北向东南倾斜。地形大体可分为三部分:l.西部、西北部以他念他翁山脉为主的山地,还包括登他山。比劳克东山等山脉,为缅甸境内掸邦高原的延续部分,是切割剧烈的古老山地。西部山地向南延伸构成狭长的马来西亚半岛。2.东部为呵叻高原,大部分海拔150-300米;高原的西、南边缘海拔高达800-1000米,为当佩亚法山、桑坎桑山及泰柬边缘的扁担山脉。3.中部为湄南河平原,湄南河纵贯南北,是国内最主要的河流;平原的北、东、西面均为地势急剧升高的山地或高原。
全境大部分属热带季风气候。全年分为热、雨、凉三季。年均气温24~30℃,月平均气温约在摄氏22-28度之间,年平均降水量1000多毫米,沿海地区可达3000毫米以上。由于地形和海洋的影响,各地气温和降水量有很大差异。
泰国土地制度的演变
泰国现行土地制度以私有制为主体,全国的土地分为皇室所有,国家所有和私人所有三类。土地私有源于泰国近代土地制度的变革,变革对泰国现代化历史进程起到了极大的助推作用,如泰国稻米出口量增长与土地商品化相应而生。
当前私人土地的90%以上集中在10%的泰国人手中,持地面积最多的前50人占私人土地总面积的10%以上。480多万农民无地耕种,占农业人口的40%以上。
泰国土地投资必看
作为一个在泰国购买土地的外国人,您应该只考虑购买标明为Chanote,Nor Sor3或者Sor 3 Gor的土地。这些土地可以出售,出租和抵押担保,同时,这些土地也允许所有权和租赁权。“更重要的是,您不能在任何没有上述名称的土地上获得兴建物业的批准。在任何情况下,在您承诺任何事情前,请确保有一位好的律师帮您做好文件工作”。

1、Chanote (Nor Sor 4 Jor)
土地所有权证书的正式名称是Nor Sor 4 Jor,通常我们叫Chanote。这是拥有土地所有权的证明,同时可以作为向政府部门提供的凭证。
这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权,不仅如此您还可以对您的土地进行自由的买卖、转让、或抵押,如果您想在泰国购买带地房产的话,此类地契是您未来房产最安全的保障。

2、Nor Sor 3 Gor
由土地厅(Land Department)进行面积测量,Nor Sor 3 Gor 的绘图有采用航测,使用1:5000绘制的拥有界分的地图。它更为精确,因为每份绘图都有主要土地调查和相应的航拍照片作为支撑。因此该土地具有确切的界限,然而,与Chanote相比,它的精确度还是稍差。
这种类型的土地只要准备好完整的产权,就可以像拥有永久产权证(Chanote地契)的土地一样出售、转让或抵押。为了将产权升级为Chanote地契,土地所有者可向土地厅提交申请书要求将其更改为完整产权(Chanote地契),如果没人反对,那么土地厅可能会同意这一申请。Nor sor 3 Gor会在法定的审核时间结束后自动升级成为Chanote。

3、Nor Sor 3
Nor Sor 3是由区土地局向业主颁发的证明土地使用的文件,但是它并不是土地所有权证明。也就是说,拥有Nor Sor3文件的人员拥有使用这种地契作为合法文件的权利。
这种类型的产权证和Nor Sor 3 Gor的区别在于,Nor Sor 3不由土地厅进行土地测量,因此这块土地没有确切的界限,没有和其他土地绘图连接的地图,它的边界由临近地产绘图确定。因此,由于缺乏精确测量,可能会有边界划分的问题。Nor Sor 3随后可能会通过办理手续升级为Nor Sor 3 Gor,接着升级为永久产权(Chanote地契)。所有权的任何更改都需要30天的公开期后才能重新注册。

4、Sor Kor 1
Sor Kor 1是土地拥有权的告示文件,它显示了对特有土地的现有权利。1954年12月1号,泰国政府建议所有土地拥有者通过"Sor Kor 1"文件标明他们对土地的所有权。在土地拥有者合法拥有并使用土地后,政府将颁发"Nor Sor 3"或者"Nor Sor 3 Gor"作为证明,证明土地所有者的姓名,并表明此人对此土地拥有土地管理法规定的所有权益。这一权益受到法律保护,并可以作为任何私人或政府土地纠纷的证据。

5、公寓产权证
公寓地契是拥有建筑的一部分或者多个业主共同拥有土地,其他公共资产(例如游泳池)和公共区域(例如楼梯或大厅)的所有权证明。此文件标明私人公寓的建筑面积,公用面积,公共财产以及产权比例。此产权比例同时代表了业主在公寓公司或者业主协会的投票比例。
6、建筑转让
除了公寓外的其他建筑没有所有权文件,但其销售和长期租赁可以在区土地局进行注册。所有权证明必须为施工证明或者销售与购买证明。请不要与房子的许可证混淆,许可证仅仅是房屋的居住证明。转让建筑,不包含土地,需要公开30天,以便了解是否有人质疑房屋的所有权。外国公民可以在当地区办事处(Amphoe)办理不包含土地的建筑转让与注册。
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