这是成都房神,全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今,成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的,含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问:房神你好!能否帮分析一下奥园新希望锦官芳华这个房子,这个房子位置在背面是不是发展前景不太好呢?
回答:你好,总的来说:这个楼盘整体来说高不成低不就,要避开这种楼盘。这个楼盘当年拿地价不便宜,目前开出来的装修均价差不多在1.7-2.2万之间(大多数均价在1.8-1.9-2.2万),如果算刚需,又只有13层的小高层设计(可能是受周边航空管制),如果算改善,有两梯4户,并不纯粹。所以,这是一个大概率会顺销的楼盘,所以中介会不遗余力地推荐这个楼盘。
归根结底还是要看你的预算和心理。这个楼盘适合210来万预算,适合有强烈新房+主城情节的人群购买。毕竟200万出头,想在这种环线买到新房,是很难的。但是定价偏高,周围比较偏僻荒凉,配套较差(参考二手房蓝光金悦府的结局)。有200多万的预算,可以考虑一些品质二手楼盘。比如附近的华润翠林华庭、招商雍华府。

提问:房神你好,我是普通购房资格,首付100万,可接受180万总价房子,纯投资。看了华府板块中海右岸、保利叶语;行政学院的万科金色城市;大面板块的世茂城三期、保利玫瑰花语、凯德卓锦万代;龙泉果壳里的城;十陵的万科金色城品。还有龙泉顺销新盘,请您分析推荐!不胜感激!
回答:你好,180万加上普通资格买新盘有点困难的,你看的这几个二手房保值是绝对保值的,至于升值潜力大的你可重点关注龙泉万科金色城市和果壳里。万科金色城市旁边有TOD加持且空地也多。

提问:房神你好,未来几年成都对人口流入会影响房价走势吗?像现在其他城市的人口净流入很大,这是表示未来那里的房价涨幅会很可观吗?
回答:人口流入,房价就会上涨吗?
影响房价的因素很多,如人口、通货膨胀、政策导向、经济发展、基础设施建设、产业发展等等,
并不是每一个新加入的人口,都能满足这座城市的购房条件,或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算。
但房价的大头,是通胀。 通胀才能导致物价翻上10倍20倍,日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。 人口的增加,对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺; 更长远的结果是,人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。
房价走势历来都是一个特别有争议的话题,看涨与看跌的都各持己见,谁也不能让对方服输。

提问:房神你好!如果预算300多万,是买金融城的二手房,还是买天府新区的碧云天骄,还是买天府新区龙光天瀛。
回答:你好!300万基本就是一个改善门槛,如果你是刚需资格,选择面就还比较广,如果你是普通资格,那么你买金融城相对更加适合,因为金融城配套学区更加成熟。
第二,如买碧云天骄,据了解剩下没多少房源了,下一批次的洋房要400万门槛了,目前天府新区300万级别,普通资格能买的为数不多的楼盘之一,是可以买的,2万出头的单价也比较合理,保值增值都问题不大。另外也可看看鹿溪樾府,招商时代公园,中海天府里。

提问:房神你好!房地产市场是一个波动的市场,但感觉每一次的波动都会比前一次的更高,那是不是只要房子拿在手里不卖,忍过低迷期,随着时间的推移永远是金额上涨的?
回答:楼市确实是呈周期性波动的。一般来说,价格也是一浪高过一浪。但是不同城市,城市的不同地段,房价波幅不同,涨幅也有差别。
在目前调控预期下,市场安全的范围可能会继续收缩。千万不要陷入市场永远会上涨的幻觉。
目前房产投资到了考验专业知识与人性的时候,价格分化将变得越来越严重。
同样的一笔投资,即便是一个城市,也有涨与不涨的差别,极端情况下甚至会出现好的投资经常翻倍,不好的投资多年阴跌。
老思想看不懂新事物,投资要紧盯机会成本,有些片区没好的发展,或占据的资源有限,要及时调整。
对于未来房价将要走向稳定的判断,是分化的。那么会是什么样的分化法呢?
肯定是一二线与三四五线城市之间的房价分化。
这些城市之间本来就有一个比较大的房价差距,尤其是经历了严格的楼市调控之后三四线城市房价依然保持足够的稳定,并没有出现一些大跌,
即使那些一二线城市房价出现了明显下跌,三四线城市房价都不见太大的波动。
因此,随着房价稳定趋势明确之后,作为失去房价助力的三四线城市与基础相对要完善的一二线城市之间的房价走向,自然会出现两个不同的走向。

提问:房神你好!请问雪松雅居乐in天府值得买吗,首付有130w,销售说100/120的户型在2.4/2.5w左右,隔一条街对面和悦广场已经开工了,可能会引进山姆,但我又看到消息说不会引进。东客站板块大堆项目都在停工,现在主要是怕东客站板块发展不起来,不知道买这值不值。
回答:你好!我之前问的价格是2.6万带装修,如果是这个价格,建议买。如果是2.4-2.5,那就更建议买了。不要管东客站板块能不能起来,东客站2. 5环内你能以这个价格买到,周边还有渥太华国际学校,商业中心,这个价格不错了?

提问:房神你好!我的情况是这样的:外地人,工作在成都,社保买在成都已有10年了。名下地级市一套房大房子自住,重庆一套公寓出租,均无贷款。除了日常开销,暂无其他大额开销。年收入到手35-50万之间。去年底收回之前在外面投资的一些资金,手里大概有200个。计划固定投资稳健金融产品100个,以保证流动性,避免大额用钱。剩下的预留30个在老家再投资新的商贸生意(合伙);
另外70个准备在成都按揭一套以投资保值为主的纯住宅,主要考虑目前可自己住,(工作两-三年要调离成都)以后要么留给儿子(儿子还小才5岁),要么好出租或者转手变现。本来不想再投房子,但公积金不用浪费,三四线房子又不能碰,所以最近结合自己的实际情况了解了成都的楼市。
个人偏向东二到三环(工作在牛市口,回家在东站坐车方便)。这几天在网上看了一些,房源太多了,把不准。我也不想把压力搞那么大,想总价控制在150左右,搞个小套二的。我看了牛市口的国嘉新世界(我公司旁边,很好租)、锦江国际花园、万科魅力之城、荣盛香榭兰庭等周边房龄在5年左右的房子,也有觉得还可以接受的户型。再远一点的还没去看。因为对成都东边从牛市口到龙泉这一片也不是很熟悉,只知道南边发展快,但价格太高也没资格,就没考虑。
像我这种情况有几个问题请教:1是方位选择(牛市口-东三环)是否太局限了,从投资、好出租或转手变现的角度,是否还可以往大面方向衍生,或者就选择牛市口附近那种比较成熟的房龄再大一点的?东站附近的楼盘空间怎么样,,我去转了转,感觉附近还是城乡结合部一样。
2、我目前的打算是拿70个办小套二,是否该追加投资到套三,市面上哪个更好转手一些:3、我的这种需求,以你的经验,给推介个较好的板块或楼盘。
4、像我现在租住的国嘉新世界对面乐天附近,就隔一条马路,方位差不多,但价格差了差不多一倍。我是该选择大盘次新房还是只选地段。以上,麻烦你给指点一下。
回答:你好。综合来看,你目前属于成都社保购房资格,成都虽然是首套房,但是顺位度不高,可以捡漏新房或者主攻二手房。但好在房贷是按照首套房计算,这样一来,70万首付,可以至多买到233万总价的房源,如此一来,贷款总额是163.3万,按照目前成都的贷款利率来看,商贷30年等额本息月供大概是1万不到,以你目前的收入水平,绰绰有余。如果加上公积金的成分,那么月供就更低了,这样的利率和杠杆,十分值得果断出手买房。
以上是我们推荐你的预算总价,压力其实很小的。但如果你想压力更小一点,总价控制在150万内,那么也确实可以买个小套二用于自住或者出租投资等。
国嘉新世界这个楼盘的地理位置是极好的,但是楼盘品质和地段的开发受限,加上学区一般,所以这些年,价格一直不温不火,和二环一街之隔的攀成钢板块天上地下。因此你买入后,也能也至多会保值和出租收益,而房价本身的大幅上涨,可能性很小。
锦江国际花园比较闭塞,临近铁路线,发展潜力不大。万科魅力之城属于成华区成渝立交板块,整体来说稍微改善一些,目前价格还算温和,但是房龄稍老,对于自住、交通来说的没有问题的。
问题1、150万的预算,仅限于牛市口到东三环确实有些局限,你两三年内如果只是图自住的话问题不大,但是需要图投资增值的话,可以适当放宽一些地段。大面方向是可以的,但是见效起码要2024年了,也就是3年多,你愿意等吗?牛市口老房子我们已经不太建议了,现在大规模拆迁不太可能,带学区的又居高不下。东站附近的还是可以,地块比较多,开发密度会跟进,未来可以跑赢大市。但是前提是楼盘比较次新或者品质比较好(万科魅力)。
2、前面我们已经分析过,70万稍微是有点少了,如果预算可以适当放松,我们还是更建议上套三,这样在今后的流通性上也会更高,收益增值也会更大。
3、如果按照230万的预算,我们建议可以看看三圣乡(绿地468公馆、东御佲家、首创娇子1号)、成渝立交(万科魅力之城、新里柏仕公馆)、东郊记忆(蓝润V客东区、中海新华府)、建设路SM广场(蓝光COCO时代、龙湖三千城)、大面(龙湖三千庭、世茂城、龙城1号,万科金色城市)这些板块和楼盘。
4、国嘉新世界和乐天不是一个板块,乐天所处的攀成钢整体城市品相不错,而国嘉新世界周边相对老破小居多,加上楼盘品质以及学区一般,所以目前价格差距很大,也能看得出再买国嘉新世界并非明智之举。
我更建议是买大盘的次新房。

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